Date de publication : 07/2025
La vente d’un bien immobilier suppose en principe la transmission d’un droit de propriété exempt de vices affectant sa valeur ou son usage.
Malheureusement, de nombreuses personnes découvrent que leur bien immobilier est pollué après la vente !
La découverte d’une contamination peut avoir des conséquences sanitaires, juridiques, économiques et environnementales majeures.
Si vous êtes dans cette situation, ne vous laissez pas abattre : vous pouvez agir !
Des solutions juridiques sont possibles pour obtenir la dépollution, l’annulation de la vente ou encore la réparation de vos préjudices.
Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des règles à connaître et des précautions à prendre lors de la vente d’un bien immobilier pollué.
➤ Quelle est la définition juridique de la pollution ?
D’après la directive 2010/75/UE du 24 novembre 2010 relative aux émissions industrielles, la “pollution” est :
↪️ L’introduction directe ou indirecte, par l’activité humaine, de substances, de vibrations, de chaleur ou de bruit dans l’air, l’eau ou le sol
↪️ Susceptibles de porter atteinte à la santé humaine ou à la qualité de l’environnement, d’entraîner des détériorations des biens matériels, une détérioration ou une entrave à l’agrément de l’environnement ou à d’autres utilisations légitimes de ce dernier.
En droit français, l’arrêté du 25 janvier 2010 relatif aux méthodes et critères d’évaluation de l’état écologique, de l’état chimique et du potentiel écologique des eaux de surface précise certaines définitions :
➡️ Polluant : “toute substance pouvant entraîner une pollution”.
➡️ Pollution : “l’introduction directe ou indirecte, par suite de l’activité humaine, de substances ou de chaleur dans l’air, l’eau ou le sol, susceptibles de porter atteinte à la santé humaine ou à la qualité des écosystèmes aquatiques ou des écosystèmes terrestres dépendant directement des écosystèmes aquatiques, qui entraînent des détériorations aux biens matériels, une détérioration ou une entrave à l’agrément de l’environnement ou à d’autres utilisations légitimes de ce dernier”.
➤ Vente d’un bien immobilier pollué : comment appliquer le principe pollueur-payeur ?
L’un des principes fondamentaux du droit de l’environnement européen et français est le principe pollueur-payeur.
Selon ce principe, c’est au pollueur de supporter les frais engendrés par la pollution qu’il a causée.
Le pollueur doit à ce titre payer les mesures de prévention, de réduction et de lutte contre la pollution.
Si vous êtes victime d’une pollution, ce n’est donc pas à vous de prendre en charge ses conséquences : c’est au responsable de la pollution.
Pour en savoir plus sur le principe pollueur-payeur, vous pouvez prendre connaissance de notre article dédié. Cet article comprend 2 exemples dans lequel ce principe a été mobilisé avec succès par le cabinet.
➤ 4 réflexes à mettre en œuvre rapidement après la découverte de la pollution
Si vous découvrez que votre bien immobilier est pollué et que vous souhaitez agir pour obtenir réparation, il est impératif de mettre en œuvre plusieurs actions.
Action #1 : Identifier les obligations de votre vendeur et un éventuel manquement
Le vendeur d’un bien immobilier est tenu à un certain nombre d’obligations environnementales (diagnostics, information de l’acheteur,…). Pour savoir si le vendeur pourrait avoir commis un manquement, il faut tout d’abord relire vos contrats.
Action #2 : S’informer sur l’origine possible de la pollution, en recherchant des informations environnementales
Si votre vendeur ne vous a rien dit, vous pouvez solliciter l’administration et consulter les bases de données publiques sur le site internet Géorisques.
Action #3 : Identifier la nature et l’ampleur de la pollution des sols, de la nappe, voire de l’air ambiant
Pour procéder à des analyses, il faut mandater un bureau d’études, qui vous donnera une première idée de la nature de la pollution, de sa gravité et des mesures à mettre en œuvre pour dépolluer le bien.
Action #4 : Identifier le bon angle d’attaque pour intenter une action juridique efficace
Un avocat en droit de l’environnement vous aidera à analyser votre dossier et vous conseillera sur la stratégie à adopter.
Il est important d’agir vite car certaines actions se prescrivent dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution !
➤ Comment identifier le responsable d’une pollution des sols ?
Dans de nombreux cas, les pollutions des sols sont causées par des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ou par des dépôts de déchets.
Les exploitants de sites ICPE ont une obligation de remise en état du site (dépollution), tandis que les producteurs de déchets en sont responsables jusqu’à leur élimination.
Selon l’origine de la pollution, le temps écoulé depuis la fermeture de l’entreprise ou sa “disparition”, identifier le responsable de la pollution peut se révéler complexe.
Pour tout comprendre sur l’identification des responsables d’une pollution d’un bien immobilier, vous pouvez prendre connaissance de notre article ci-dessous.
NOTA BENE : les obligations des ICPE qui ont cessé leur activité ont évolué en 2021.
Voici un résumé de la réglementation actuelle :
➤ Comment réagir en cas de responsable défaillant ? L’État peut-il m’aider ?
La loi a depuis longtemps prévu la possibilité que le responsable de la pollution soit défaillant : soit il n’existe plus (dissolution, liquidation), soit il est insolvable.
Si l’engagement de la responsabilité de l’ancien exploitant n’est pas possible, il est possible de rechercher la responsabilité de ses ayants-droits.
En cas de défaillance de l’ensemble de ces responsables, l’agence de la transition écologique (ADEME) peut intervenir en dernier recours.
Pour connaître les modalités d’intervention de l’ADEME, ainsi que les autres formes d’aides de l’État en cas de bien immobilier pollué, vous pouvez consulter notre article dédié.
➤ Vente d’un bien immobilier pollué : quels préjudices peuvent être réparés ?
Votre exposition à la pollution peut avoir des conséquences sur vous, votre famille, votre activité professionnelle ou encore votre bien immobilier lui-même. Si vous subissez des dommages, vous pouvez en demander la réparation.
De nombreux préjudices réparables existent, dont :
- Le préjudice de jouissance : si l’usage que vous pouvez faire de votre bien est affecté par la pollution (par exemple : vous ne pouvez plus consommer les légumes de votre jardin ou faire usage d’une partie de votre bien). Vous subissez également un préjudice de jouissance si les investigations et les mesures de dépollution impactent votre vie (par exemple : nuisances sonores engendrées par les engins de mesures etc).
- Le préjudice moral : si la pollution a porté atteinte à votre intégrité psychologique (par exemple : la découverte de la pollution a constitué un choc pour vous, cela vous affecte émotionnellement, cela nuit à votre équilibre personnel et/ou familial et/ou professionnel).
- Le préjudice lié à votre santé : si vous avez engagé des frais médicaux et/ou avez contracté des problèmes de santé (par exemple : consultation de médecin en raison de votre exposition à la pollution, pathologie liée à l’exposition à cette pollution, médicaments,…).
- Le préjudice lié à la perte de valeur de votre bien immobilier : l’existence d’une pollution peut avoir une incidence sur la valeur de votre propriété, ou sur votre capacité à vendre votre bien.
- Le préjudice matériel : si vous avez dû avoir recours à des équipements, ou prendre des mesures pour vous protéger face à cette pollution, et de manière générale, si vous avez engagé des dépenses du fait de la pollution.
Cette liste des préjudices n’est pas exhaustive. De manière générale, vous pouvez obtenir réparation de tout dommage résultant d’une pollution du moment que vous pouvez déterminer de manière certaine que c’est causé par la pollution.
➤ Exposition à une pollution grave : comment obtenir réparation de mon préjudice d’anxiété ?
En plus des préjudices qui viennent d’être listés, vous pouvez solliciter la réparation de l’inquiétude ou de l’angoisse que vous ressentez pour votre santé du fait de votre exposition à la pollution.
Cela s’appelle le préjudice d’anxiété.
Pour en obtenir réparation, il faut prouver que votre exposition à la pollution vous expose à un risque de développer une pathologie grave, justifiant votre crainte constante pour votre état de santé.
Pour en savoir plus, vous pouvez prendre connaissance de notre article dédié au préjudice d’anxiété, avec des exemples de réparations obtenues par le cabinet Kaizen Avocat.
Que retenir ?
La découverte d’une pollution sur son bien immobilier est un choc. C’est stressant et angoissant.
Au-delà de l’impact sur la valeur du bien, la pollution peut être à l’origine de préjudices matériels ou de jouissance, d’un chamboulement de sa vie familiale, sociale et professionnelle, du développement de pathologies ou d’une angoisse liée à leur développement du fait de l’exposition à des polluants.
Mais des solutions juridiques existent pour défendre vos droits et engager la responsabilité des responsables à l’origine de la contamination.
Selon votre situation, plusieurs actions peuvent être envisagées : annulation de la vente, réduction du prix, prise en charge de la dépollution, ou encore indemnisation pour les différents préjudices subis.
Le cabinet Kaizen Avocat, spécialisé en droit de l’environnement et en contentieux liés à la pollution des sols, accompagne depuis plusieurs années des particuliers et des professionnels victimes de pollution.
Si vous êtes confronté à l’acquisition d’un bien immobilier pollué, sachez que le droit est un levier pour obtenir réparation et rétablir votre situation.
Références
► Directive définissant la « pollution » : directive 2010/75/UE du 24 novembre 2010 relative aux émissions industrielles
► Définitions en droit français des notions de « polluants » et « pollution » : arrêté du 25 janvier 2010 relatif aux méthodes et critères d’évaluation de l’état écologique, de l’état chimique et du potentiel écologique des eaux de surface
► Rapport de 2020 de la Direction générale de recherche et de l’innovation de la Commission européenne sur la qualité des sols : Rapport « Caring for soil is caring for life » de Septembre 2020
► Rapport de la commission d’enquête sénatoriale sur la pollution industrielle et minière des sols : Rapport « Pollutions industrielles et minières de sols : assumer ses responsabilités, réparer les erreurs du passé et penser durablement l’avenir Tome I : Rapport » du 8 Septembre 2020
