4 réflexes pour agir si vous découvrez une pollution des sols

➤  Réflexe #3 : faire une action juridique pour obtenir réparation de vos préjudices en cas de pollution

Si vous apprenez que votre bien immobilier se situe sur un terrain pollué, vous pouvez engager des actions juridiques.

NOTA BENE : Les modalités de gestion des pollutions, les responsables impliqués et les actions juridiques associées dépendent de chaque dossier. La stratégie juridique est élaborée en fonction de ces différents éléments.

Voici les principaux fondements juridiques sur lesquels vous pouvez vous baser pour obtenir réparation :

➥ Agir sur le fondement des vices du consentement

Pour qu’un contrat soit valide, les parties doivent pouvoir s’engager sans contrainte et en connaissance de cause.

Ainsi chaque partie est obligée de respecter l’obligation précontractuelle d’information.

Cela signifie que chaque partie doit communiquer, avant la conclusion du contrat, toute information dont l’importance est déterminante du consentement de l’autre (article 1112-1 du code civil).

Pour qu’un contrat soit valide, il faut donc donner toutes les informations environnementales à l’autre partie.

Sinon, les risques contentieux sont importants !

A savoir : les vices du consentement sont des faits susceptibles d’altérer le consentement du cocontractant. Le code civil en dénombre trois :

• l’erreur
• la violence
• le dol (des manœuvres frauduleuses visant à tromper)

A défaut d’avoir pu donner son consentement de manière libre et éclairée, un cocontractant peut saisir le juge pour obtenir réparation de ses préjudices.

➥ Agir sur le fondement des vices cachés

Prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, ce fondement juridique permet d’obtenir la résolution de la vente lorsque 3 conditions sont réunies :

• • le bien possède un défaut caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat ;
  • le défaut existait au moment de l’achat ;
  • le défaut rend le bien inutilisable ou en diminue fortement son usage.

Le juge considère que l’ampleur d’une pollution est susceptible de constituer un vice caché. Rendant ainsi un immeuble impropre à sa destination (voir par exemple : Cass, Civ 3e, 8 juin 2006, n°04-19069).

L’acheteur a alors la possibilité de saisir le juge d’une action en justice.

➥ Lancer une action sur le fondement du défaut de délivrance conforme

Le vendeur doit vendre un bien immobilier conformément à ce qui est stipulé dans le contrat (article 1604 du code civil).

Si la chose vendue ne correspond pas exactement à la chose décrite au contrat, il y a un défaut de délivrance conforme. L’acheteur peut alors solliciter la résolution du contrat ou obtenir une diminution du prix de vente.

Attention : la garantie légale des vices cachés et le défaut de délivrance conforme sont deux procédures distinctes !

Alors que le vice caché correspond à un défaut qui affecte l’usage normal de la chose, le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée.

➥ Se baser sur l’article L. 514-20 du code de l’environnement qui prévoit une obligation d’information objective ICPE

Lorsqu’une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement a été exploitée sur un terrain cédé, le vendeur est tenu d’informer l’acheteur par écrit de l’existence de cette ICPE. Ainsi que des dangers et inconvénients importants qui en résultent.

Si cette obligation n’est pas remplie, l’acheteur peut demander la résolution de la vente. Il peut également se faire restituer une partie du prix ou demander la dépollution.

Selon le juge, même si l’activité de l’ICPE n’a pas été exercée sur la parcelle cédée, il suffit que cette parcelle ait été incluse dans le périmètre de l’ICPE pour que l’obligation d’information s’applique au vendeur (Cass, Civ 3e, 21 septembre 2022, n°21-21.933).

➥ Enfin, agir sur le fondement de l’article L. 125-7 du code de l’environnement, qui prévoit une obligation d’information objective SIS

Le vendeur ou bailleur d’un terrain situé en secteur d’information sur les sols (SIS) est tenu d’en informer l’acquéreur ou le locataire par écrit.

A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, ce dernier peut demander la résolution de la vente. Ou bien, il peut selon le cas, se faire restituer une partie du prix ou obtenir une réduction du loyer.

Si vous souhaitez plus de renseignements, vous pouvez faire appel à un avocat en droit de l’environnement.