Vous souhaitez vendre ou louer un bien immobilier ?
Il faut savoir que les ventes et locations d’un bien immobilier sont encadrées.
Le propriétaire qui loue ou vend son bien est tenu d’une obligation générale d’information, conformément à l’article 1112-1 du code civil.
Certaines obligations sont si importantes, qu’il existe une obligation d’information spécifique, inscrite dans la loi.
C’est le cas de plusieurs obligations environnementales et de plusieurs diagnostics (plomb, amiante, performance énergétique, etc).
Si une information obligatoire manque, la sanction peut aller jusqu’à la résolution de la vente.
En conclusion, il est essentiel de sécuriser votre vente.
Pour cela, il convient d’être diligent (afin de collecter les informations) et transparent (afin de transmettre ces informations).
>> Vente bien immobilier : l’état des risques et pollutions
L’état des risques et pollutions renseigne l’acquéreur ou le preneur à bail sur les risques naturels et technologiques auxquels le bien est exposé.
➡️ Qui est concerné ?
Tous les propriétaires, vendeur ou bailleur, de tout bien immobilier
➡️ Quels biens ?
Tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, les biens en l’état futur d’achèvement et ceux en location avec un bail écrit
➡️ Quel contenu ?
L’état renseigne sur la localisation ou non du bien dans un plan de prévention des risques (PPR) naturels (inondations, cyclone etc…)(PPRN), miniers (PPRM), et /ou technologiques (PPRT), que ce plan soit prescrit ou adopté.
L’état renseigne également sur la survenance et l’indemnisation, le cas échéant, suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique durant la période où le vendeur / bailleur était propriétaire ou dont il aurait été informé par le(s) propriétaire(s) précédents.
Enfin, l’état indique si le bien se trouve dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Ces secteurs “comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.” (article L. 125-6 du code de l’environnement). Les SIS constituent une cartographie des sites pollués afin d’améliorer la connaissance du public et de prendre les mesures nécessaires de gestion de la pollution notamment en cas de construction.
➡️ Où trouver et comment fournir les informations ?
L’état est fondé sur les informations transmises au préfet de département. Ce dernier détermine par arrêté préfectoral :
– la liste des communes concernées,
– la liste des risques à prendre en compte,
– les documents auxquels le bailleur / le vendeur peut se référer pour établir le document.
Les informations sont disponibles en mairie ou en préfecture, voire sur le site internet de la préfecture de région.
➡️ Où ?
L’état doit être annexé au contrat de bail / à la promesse de vente (ou à défaut à l’acte de vente).
➡️ Quel formalisme ?
L’état peut être établi sur papier libre, dès lors qu’il contient l’ensemble des informations requises.
Le bailleur / vendeur peut utiliser le formulaire-type élaboré par l’Etat.
Ce n’est pas un formulaire CERFA, mais il peut être utilisé tel quel comme trame de l’information.
➡️ Quelles sanctions ?
En l’absence de production d’un état daté de moins de 6 mois, les sanctions encourues sont, en cas de vente, la résolution du contrat ou la diminution du prix de vente, ou, en cas de location, la demande possible de dommages-et-intérêts.
>> Vente bien immobilier : les diagnostics obligatoires
Le propriétaire d’un logement doit constituer un dossier de diagnostics techniques, comportant notamment :
✅ Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de 10 ans ;
✅ Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP), pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, valable un an en cas de vente et 6 ans en cas de location s’il est positif et illimité s’il est négatif ;
✅ Une vérification des installations électriques et de gaz le cas échéant lorsqu’elles ont plus de 15 ans, valable 3 ans ;
✅ Un diagnostic gaz, valable 3 ans ;
✅ Un diagnostic termites, valable 6 mois ;
✅ Un état d’amiante, pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et dont la validité est illimitée sauf pour les diagnostics antérieurs à janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente. Un diagnostic amiante-parties privatives (DAPP) doit également être effectué, et doit être tenu à disposition des locataires.
Le(s) propriétaire(s) ou syndicat de propriétaires doit établir un diagnostic technique amiante (DTA) pour les parties communes, qui est tenu à la disposition des locataires.
L’absence d’information sur la présence d’amiante peut être constitutive d’une infraction pénale de mise en danger de la vie d’autrui, dont la sanction encourue est un an d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende pour les personnes physiques et de 75.000 euros pour les personnes morales (article 223-1 et 131-38 du code pénal).
>> Vente bien immobilier : ICPE & site industriel
Une obligation d’information spécifique pèse sur le vendeur d’un site ayant accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement soumise à autorisation ou à enregistrement (article L. 514-20 du code de l’environnement).
L’information sur la présence d’une telle installation et sur les dangers et inconvénients qui en résultent, pour autant que le vendeur les connaisse, est attestée dans l’acte de vente.
La sanction en cas de défaut est sévère : l’acquéreur peut demander la résolution de la vente (ce qui revient à son annulation), une diminution du prix de la vente ou à une remise en état aux frais du vendeur (si les coûts ne sont pas disproportionnés par rapport au prix de vente).
Attention : il existe de nombreuses obligations au titre de la police administrative des installations classées, notamment en cas de cessation d’activité et de changement d’usage du site, même pour le nouveau propriétaire non exploitant. Les obligations de l’exploitant d’une activité industrielle, propriétaire ou non, ne sont pas traitées dans cet article.
>> Baux & obligations d’information
Les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m2 à usage de bureaux ou de commerces doivent prévoir une annexe environnementale.
Cette annexe vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments.
La loi prévoit qu’une annexe environnementale, autrement appelée “bail vert”, doit être établie entre le bailleur et le preneur.
Dans ce cadre, toutes les informations utiles relatives aux consommations énergétiques des bâtiments doivent être transmises.
Si vous voulez plus de renseignements sur les obligations environnementales, dans le cadre de la location ou de la vente de biens immobiliers, faites appel un avocat droit de l’environnement !
Que retenir ?
Lorsqu’un propriétaire loue ou vend son bien, il est nécessairement soumis à une obligation d’information environnementale à l’égard du preneur ou de l’acquéreur.
Cette information comporte un état des risques et pollutions (ERP), qui informe sur les risques du bien.
Certaines informations spécifiques peuvent être requises en fonction du type de bien (logement, site industriel, etc.) et/ou de l’opération envisagée (location, vente).
Nous vous recommandons d’effectuer un état des lieux le plus précis possible.
Cela vous permettra d’éviter les sanctions encourues en cas de défaut à l’une de ces obligations d’information.
Références
► Obligation de fournir un état relatif aux risques et pollutions : article L. 125-5 du code de l’environnement
► Contenu de l’information fournie par le préfet : article R. 125-24 du code de l’environnement
► Formulaire de l’état des risques et pollutions
► Secteurs d’information sur les sols : articles R. 125-41 et suivants du code de l’environnement
► Diagnostic technique amiante : article R. 1334-29-5 du code de l’environnement
