Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
Le contrat de bail commercial est conclu pour 9 ans au minimum.
La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement a prévu l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
Cette loi a exigé l’insertion d’une annexe environnementale au sein des baux commerciaux.
Ainsi, les baux portant sur des locaux de plus de 2000m2 à usage de bureaux ou de commerces comportent cette annexe.
>> Pourquoi une annexe environnementale ?
L’objectif de l’annexe environnementale est celui d’une concertation contractualisée entre bailleur et preneur.
L’objectif est de permettre une meilleure performance énergétique des bâtiments.
En effet, le secteur du bâtiment est en première ligne des objectifs de neutralité carbone de la France en 2050.
Ce secteur représente 30% des émissions de gaz à effet de serre en France, comme le détaille Carbone 4.
Pour atteindre les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre, il convient de massivement rénover le parc immobilier français.
C’est dans cette optique qu’a été créée l’annexe environnementale.
>> Qui doit conclure une annexe verte ?
Lorsque le bail porte sur des locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerce, l’annexe environnementale est obligatoire.
Le bailleur et le preneur d’un tel bail doivent donc conclure une annexe verte.
Le bail concerné est essentiellement le bail commercial.
Néanmoins, l’obligation est attachée aux caractéristiques du bien et non à la nature du bail.
Cette annexe verte peut en principe s’appliquer aux baux professionnels ou précaires portant sur des locaux de plus de 2000 mètres carrés.
>> Depuis quand le bail doit inclure une annexe environnementale ?
L’annexe environnementale est obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012.
L’annexe verte est également obligatoire depuis le 14 juillet 2013 pour les baux qui étaient en cours au 30 décembre 2011.
>> Quelles sont les 2 obligations ?
➡ Bailleur et preneur doivent se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués
➡ Le preneur doit permettre un accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique
>> Que contient le bail vert ?
✅ la liste, le descriptif et les caractéristiques énergétiques des équipements du bâtiment relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage
✅ les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes
✅ les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes
✅ la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement. Le cas échéant, il faut préciser également la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique
Les parties établissent un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale des locaux loués selon une périodicité qu’elles fixent.
Ce bilan doit conduire à l’établissement et à la mise en œuvre d’un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique
>> Quelle sanction du défaut de bail environnemental
La réglementation ne prévoit pas de sanction.
Toutefois, ce manquement pourrait avoir des conséquences financières ou contentieuses.
Par exemple, pour le préjudice de la perte de chance de réaliser des économies d’énergie, et donc de réduire ses coûts énergétiques.
>> Le bail vert en pratique
Le bail vert a un champ d’application restreint. Il s’applique finalement à peu de bâtiments car les locaux dont la la surface dépasse 2000 m2 constituent une petite partie du parc immobilier.
En pratique, certains bailleurs imposent une annexe environnementale à leurs locataires, même si les surfaces louées sont inférieures à 2000m2.
Le retour d’expérience révèle également une certaine difficulté à évaluer le gisement d’économies possibles et un plan d’action efficace.
Deux documents sont intéressants pour cela :
➡ l’audit énergétique, obligatoire pour les entreprises de plus de 250 salariés
➡ le diagnostic de performance énergétique (DPE bail commercial), qui fait partie des documents devant être fournis dans le cadre de la conclusion d’un bail.
>> L’annexe environnementale : une opportunité à saisir !
Les bailleurs et preneurs peuvent utiliser l’annexe environnementale comme outil de performance énergétique.
Cela peut être pertinent dans le cadre de la politique RSE (responsabilité sociétale des entreprises) et d’une certification ISO 14001
ou 50001.
C’est une réelle opportunité de faire des économies, tout en contribuant à l’objectif de neutralité carbone 2050.
En cas de travaux, il est recommandé d’intégrer en amont la performance énergétique.
Le travail de rédaction ou de vérification du bail par un avocat droit de l’énergie pourra être intéressant :
➡ pour gérer les aspects juridiques énergétiques
➡ pour anticiper les aspects de pollution (remise en état ICPE, diagnostic de pollution)
➡ pour identifier les aides financières existantes pour la rénovation des bâtiments (subventions ADEME)
Que retenir ?
Tout bail concernant des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comporte une annexe environnementale.
La concertation entre bailleur et locataire permet d’identifier comment améliorer la performance énergétique.
Cela concerne l’éclairage, la consommation d’eau, le chauffage, la climatisation, le tri et recyclage des déchets.
A la clé se trouve une meilleure gestion des charges, une performance énergétique améliorée et une possibilité de répartition des avantages et des coûts entre le locataire et le propriétaire.
Références
► Champ d’application de l’annexe environnementale : article L. 125-9 du Code de l’environnement
► Contenu de l’annexe environnementale : articles R. 137-1 à R. 137-3 du Code de la construction et de l’habitation
