Décret tertiaire : 10 points clefs pour tout comprendre

4.9/5 - (36 votes)

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) fixe des objectifs ambitieux de réduction de la consommation d’énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire.

Aussi, la consommation d’énergie finale comprend les consommations d’électricité, d’eau et la production de déchets.

Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 appelé Éco Énergie Tertiaire par le gouvernement et plus communément décret tertiaire précise les modalités d’application de cette loi.

 

Quant à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, lui définit des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale par rapport à 2010. Les objectifs doivent respecter le pallier suivant :

Source : « Eco Énergie Tertiaire, construisons ensemble la transition écologique », Ministère de la Transition écologique

>> Point clef n°1 = Quels sont les bâtiments et personnes concernés ?

Les bâtiments concernés sont :

    • Les bâtiments hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m2 ;
    • Ou les parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m2 ;
    • Ou bien les ensembles d’une même unité foncière (ou site) hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m2.


Quant aux personnes concernées
, ce sont les propriétaires et le cas échant, les locataires de ces bâtiments. Ces derniers sont responsables des obligations du décret tertiaire.

>> Point clef n°2 = Quelle est la logique inhérente au décret tertiaire ?

Cette réglementation est bâtie sur le triptyque dit des « 3A » :

« Agir » : obligation d’actions de réduction des consommations d’énergie
« Adapter » : possibilité d’adapter les objectifs de consommation
« Attester » : déclarer les consommations annuelles et attester les résultats obtenus

>> Point clef n°3 = AGIR. Comment parvenir à une baisse de la consommation d’énergie finale ?

Deux méthodes alternatives sont prévues afin de parvenir aux objectifs :

  1. Une atteinte de l’objectif en valeur relative (%) 
    Réduction de consommation d’énergie finale d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à une année référente qui ne peut être antérieure à 2010
  2. SOIT une atteinte de l’objectif en valeur absolue 
    Réduction de la consommation réelle d’énergie finale fixé en valeur absolue en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Vous avez jusqu’au 30 septembre 2022 pour choisir l’une ou l’autre de ces alternatives.

>> Point clef n°4 = Quelles sont les actions concrètes à adopter ?

AMÉLIORER la performance énergétique du bâtiment via des travaux de rénovation énergétique (Ex : isolation, protection solaire…) ;

INSTALLER des équipements performants (Ex : chauffage, eau chaude…) ainsi que des dispositifs de contrôle et gestion de ces équipements ;

OPTIMISER l’exploitation des équipements (Ex : contrat d’exploitation avec objectif de résultat…) ;

ADAPTER les locaux à un usage économe en énergie (Ex : extinction automatique de l’éclairage…).

Performance énergétique

>> Point clef n°5 = Comment répartir les charges imposées par le décret tertiaire entre le propriétaire et le locataire ?

La répartition réglementaire

L’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), ainsi que les articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, prévoient certaines interdictions de transfert de charges du propriétaire vers le locataire.

Ainsi, les dépenses relatives aux types de travaux suivants sont systématiquement imputées au bailleur :

  • Les grosses réparations ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
  • Les travaux suivants lorsqu’ils relèvent des mêmes grosses réparations :
    – Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien
    – Les travaux qui ont pour objectif de mettre le bien en conformité avec la réglementation.
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Toutefois, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent être imputés au locataire.
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.
 

En outre l’article 606 du code civil précise : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »

La répartition relevant de la négociation

Hormis les travaux précités, le reste de la répartition des charges entre bailleur et locataire relève de la négociation.

Cette négociation peut être formalisée dans le bail commercial ou dans l’annexe environnementale, qui est un outil approprié.

En effet, l’annexe environnementale permet une concertation contractualisée entre propriétaire et locataire afin de mettre en place une meilleure performance énergétique des bâtiments.

Elle est obligatoire au sein des baux commerciaux portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces.

Néanmoins, elle peut s’appliquer à des baux portant sur des locaux de taille inférieure.

Répartition des charges générées par le décret tertiaire : vous souhaitez avoir une validation juridique ?

>> Point clef n°6 = Comment synthétiser le plan d’action de réduction de consommation d’énergie finale ?

Aucune règle n’est fixée par le décret tertiaire pour formaliser un plan d’action afin de réaliser ses objectifs. Pour cela, l’annexe environnementale est un outil intéressant.

Dans ce cas, une rédaction ou une vérification du bail par un avocat en droit de l’énergie est recommandée.

>> Point clef n°7 = ADAPTER. Quelles sont les possibilités de modulation des objectifs de consommation finale ?

Des aménagements sont envisageables dans 3 situations :

➡ En cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
➡ Si le coût des actions est manifestement disproportionné par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale
➡ Enfin, si l’activité ou le volume de l’activité exercée dans les bâtiments changent

A noter que la modulation des objectifs en fonction du volume de l’activité s’effectue automatiquement sur la plateforme numérique OPERAT. Par contre, les autres modulations doivent faire l’objet d’un dossier technique.

>> Point clef n°8 = ATTESTER. Qui est le responsable de la déclaration OPERAT ? Dans quels délais doit-elle être réalisée ?

Le responsable

Le respect des obligations du décret tertiaire fait l’objet d’un contrôle. Ainsi l’administration s’en charge via la plateforme en ligne OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire).

Et c’est l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (l’ADEME) qui gère la plateforme.

Aussi, les personnes assujettis aux obligations (propriétaire ou locataire) doivent y renseigner les données annuelles de consommation d’énergie.

Les délais

Les déclarations sur la plateforme OPERAT doivent être réaliser de manière régulière. Ainsi, chaque année, les données relatives à l’année précédente doivent être transmises au plus tard le 30 septembre.

En raison de la crise sanitaire, la première échéance de déclaration des données de consommation du 30 septembre 2021 a été reportée.

Par conséquent, vous avez  jusqu’au 30 septembre 2022 pour enregistrer vos données et déclarer vos consommations d’énergie 2021 et 2020 des bâtiments assujettis. Par la suite, la plateforme vous fournira une attestation annuelle des consommations ajustées en fonction des variations climatiques, avec votre situation, par rapport aux objectifs.

Vous recevrez également une note qualifiant votre avancée dans la démarche de réduction de l’énergie finale de vos bâtiments.

Enfin, au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, le gestionnaire de la plateforme vérifie que l’ensemble des assujettis a bien atteint les objectifs fixés.

>> Point clef n°9 = Quelles sanctions en cas de manquement au décret tertiaire ?

  • Si le responsable manque de transmettre des données sur la plateforme OPERAT : une publication de ces manquements sera effectuée sur un site internet des services de l’État. C’est le principe du Name & Shame.
  • Ou bien si il ne dépose pas un programme d’action ou ne se conforme pas à celui-ci : une amende administrative sera prononcée. Celle-ci peut être d’un montant maximum de 1 500 euros pour les personnes physiques et 7 500 euros pour les personnes morales.

>> Point clef n°10 = Quelles sont les aides financières disponibles ?

L’ADEME met à disposition des subventions pour la rénovation des bâtiments.

Trucs et astuces – nos REX sur le décret tertiaire

La FAQ de la plateforme OPERAT est très utile si vous avez des cas particuliers.

→ L’annexe environnementale est un outil juridique pertinent pour piloter l’implémentation du décret tertiaire.

Que retenir ?

La loi a défini des objectifs ambitieux de réduction de l’impact climatique et énergétique du secteur tertiaire : au moins 40% en 2030 ; 50% en 2040 et 60% en 2050.

– Les bâtiments hébergeant des activités tertiaires supérieurs à 1000 m2 sont dans l’obligation d’édifier un plan d’action de réduction de leur consommation d’énergie finale.

– La clef du succès est la concertation entre le bailleur et le preneur, afin d’élaborer ensemble un plan d’actions et de répartir clairement les coûts induits par ce plan (après validation juridique).

– Pour le pilotage opérationnel du plan d’action du décret tertiaire, l’annexe environnementale est l’outil juridique idéal.

– Les déclarations sur la plateforme OPERAT sont à réaliser annuellement. Ainsi, chaque année, les données relatives à l’année précédente sont à transmettre au plus tard le 30 septembre.

– En fonction des difficultés rencontrées, les objectifs du décret tertiaire peuvent être aménagés.

– Les travaux réalisés afin d’atteindre les objectifs du décret tertiaire vous permettront de :

  • réduire votre facture énergétique ;
  • valoriser votre bien immobilier ;
  • préserver l’environnement.
Références

► Cadre juridique du décret tertiaire : article L.174-1 du code de la construction et de l’habitation

► Champ d’application du décret tertiairearticle R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation 

► Répartition de la charge des travaux entre propriétaire et locataire : article L. 145-40-2 et articles R. 145-35 et suivants du code de commerce

Champ d’application de l’annexe environnementale : article L. 125-9 du code de l’environnement

Déclaration OPERAT : article R. 174-28 du code de la construction et de l’habitation

► Sanctions du décret tertiaire : article R. 185-2 du code de la construction et de l’habitation

Partagez cet article

^